Fruit d’une collaboration entre hub.brussels, perspective.brussels et l’Université Libre de Bruxelles, cette étude de 2018 propose une analyse approfondie de l’inventaire des commerces. D’abord elle se penche sur l’ensemble des points de vente puis elle établit le périmètre des noyaux commerciaux qu’elle analyse à travers une série d’indicateurs.
Une offre concentrée dans le Pentagone
De manière générale, les cellules commerciales ont tendance à se localiser et se concentrer dans les zones favorisant leur fréquentation et leur visibilité. C’est donc logiquement que le Pentagone et la première couronne présentent une concentration de points de vente plus importante.
En effet, malgré sa taille limitée (2% de la surface cadastrée), le Pentagone accueille 18% des points de vente de la Région et regroupe 11% de la surface cadastrée occupée par du commerce. Il présente une emprise au sol et une densité commerciale plus de deux fois supérieure aux deux autres zones du territoire.
Le reste de l’offre se répartit de manière presque équilibrée entre la première et la deuxième couronne (respectivement 44 et 37% des points de vente). Toutefois la première couronne étant moins étendue, sa densité commerciale est, en toute logique, plus importante.
Des points de vente localisés sur quelques communes
D’un point de vue communal, Bruxelles domine largement les autres communes en nombre de points de vente, puisqu’elle accueille près de 7.000 surfaces commerciales, soit 27% de l’offre commerciale régionale. Cela représente plus du double de l’offre commerciale ixelloise (deuxième commune du classement) et près de 30 fois plus que Watermael-Boitsfort ou Koekelberg, les deux communes accueillant le moins de points de vente.
L’offre commerciale de la Région se concentre par ailleurs sur quelques communes seulement, puisque près de 50% des points de vente de la Région sont localisés à Bruxelles, Ixelles et Schaerbeek. Cette part approche les 75% lorsque les sept communes les plus commerçantes sont considérées.
Une majorité de commerces en dehors réseau d’enseignes
En plus de délivrer des informations sur leur localisation et leur nature commerciale, hub.brussels a identifié l’appartenance des points de vente au commerce intégré, structuré en réseau sous une même enseigne.
Un commerce est considéré comme tel lorsqu’il fait partie d’un groupe de magasins possédant minimum sept points de vente en Belgique et/ou lorsqu’il appartient à une marque internationalement reconnue (ex : Apple Store, Abercrombie and Fitch…).
Le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale accueille plus de 660 réseaux différents. Ensemble, ils représentent plus de 3.300 points de vente (soit 15% des commerces actifs). Avec un taux de présence dans les noyaux commerciaux atteignant parfois les 80%, ils montrent une plus grande spécificité à se localiser dans des lieux commerçants plus forts que le reste de l’offre.
Parmi les huit catégories de commerces actifs, trois d’entre elles – « Équipements et soins de la personne », « Services » et, dans une moindre mesure, « Produits de quotidienneté » – dominent l’offre en réseau puisqu’elles regroupent ensemble plus de 2.600 points de vente, soit 78% des enseignes localisées sur le territoire régional. Si Bruxelles-Centre et le Haut de la Ville accueillent beaucoup d’enseignes, ces dernières ne sont toutefois pas dominantes sur la totalité de leur offre, contrairement à d’autres noyaux tels que les centres commerciaux.
Une vacance commerciale sous les 14%
En Région de Bruxelles-Capitale, le nombre de cellules inoccupées s’approche des 3.500 locaux, ce qui représente une vacance globale proche de 14%. Ce chiffre est toutefois très synthétique puisque la vacance commerciale peut atteindre une part allant jusqu’à 20% dans certains noyaux (Congrès et Marolles).
Si la présence de quelques cellules vides est « naturelle », car garantissant le roulement de l’activité et l’implantation de nouveaux commerces, d’autres causes peuvent être avancées pour expliquer la vacance importante observée dans certains noyaux.
Il y a d’abord un effet historique de l’activité commerciale bruxelloise. En effet, la Région présentait une offre deux fois plus importante en 1950 qu’en 2017 et a connu une très forte contraction de son tissu commerçant entre ceux deux périodes. Ce mouvement ayant été plus important dans le centre du territoire (notamment parce que l’offre y était plus développée), il a généré davantage de cellules vides dans cette zone plutôt que dans la seconde couronne moins développée commercialement au milieu du siècle passé.
Ensuite, il y a une tendance à la non reprise des plus petites parcelles par rapport aux zones offrant plus d’espaces, ce qui laisse supposer une inadéquation entre le cadre bâti et les besoins d’espaces des commerçants. La taille des parcelles étant plus limitée dans le cœur de la Région, il est normal d’y observer une vacance plus prononcée.
