Cette étude est une collaboration entre perspective.brussels et hub.brussels dans le cadre de l’Observatoire du Commerce. Les deux agences se penchent sur l’analyse des permis d’urbanisme octroyés afin de répondre à deux objectifs : évaluer l’évolution récente du tissu commercial de la Région et objectiver le débat sur le développement territorial. Elle a été conçue par analogie à l’étude réalisée pour l’ensemble des fonctions urbaines de la Région par perspective.brussels (permis octroyés en 2018-2019).
Une croissance cachant de nombreux mouvements
En 2019, 645 permis d’urbanisme ont été octroyés et concernent la fonction commerciale et/ou hôtelière. Dans l’ensemble, la Région connait une augmentation de son offre en commerce de détail (+ 11 000 m²) et en hébergement (+ 10 000 m²). Mais ces bilans nets masquent une situation plus complexe : les surfaces disparaissent tandis que d’autres sont créées, générant ainsi près de 100 000 m² de surfaces modifiées. Cela concerne surtout le commerce qui, avec plus de 86 000 m² de modifications, connaît davantage une logique de réorganisation qu’un développement pur et simple.
Ces modifications sont surtout générées par les grands projets (plus de 1 000 m² modifiés). Même s’ils sont peu nombreux (25 pour les deux fonctions), ces derniers cumulent plus de la moitié des changements de superficie (54 000 m² modifiés). À l’inverse, la majorité des permis concernés par des petites modifications n’ont pas un impact significatif sur le stock. Par exemple, 176 permis impliquent une modification inférieure à 50 m². Ensemble, ils représentent une modification totale équivalente à 4 000 m².
En se penchant sur le type de demandeur, l’étude montre que le nombre de permis octroyés se répartit équitablement entre les personnes physiques et les sociétés. En revanche, les modifications sont surtout générées par le second groupe, responsable de près de 80 000 m² modifiés.
L’analyse des types de modifications révèle que les changements de destination génèrent le plus de mouvements au sein des fonctions commerciale et hôtelière (65 000 m²). Quand les deux fonctions augmentent leur emprise, cela se fait souvent au profit de transformations de dépôts et d’ateliers. À l’inverse, lorsque ces surfaces diminuent, c’est essentiellement au profit du logement.
Un développement en dehors des espaces commerçants traditionnels
L’analyse de la géographie des permis montre que la fonction commerciale reste assez stable au sein du Pentagone après réalisation des projets octroyés. La première couronne montre quant à elle une croissance limitée des superficies commerciales (+ 2 000 m²) tandis que la deuxième couronne accueille l’essentiel des modifications nettes (+ 8 000 m²).
Si les politiques régionales, au travers du PRAS et des liserés de noyaux commercial, ont cherché à préserver les activités commerciales dans les principaux espaces commerçants, les données de 2019 montrent que les nouvelles surfaces commerciales se développent de plus en plus en dehors de ces espaces traditionnels, souvent en périphérie. Ce qui pousse à s’interroger sur l’adéquation entre les outils de planification hérités des années 1990 et les réalités du commerce actuel.
En effet, d’une part, les liserés de noyau commercial présentent un bilan négatif avec 8 000 m² de surfaces commerciales disparues. D’autre part, il y a une augmentation des surfaces commerciales dans les zones propices à l’établissement de grands commerces spécialisés, à savoir les zones d’industries urbaines situées en périphérie bruxelloise (+ 6 000 m²) et les zones de forte mixité et les zones d’intérêt régional (+ 4 000 m²).
Ces développements sont souvent de grands projets accueillant du commerce en dehors des noyaux commerciaux et qui, à terme, peuvent devenir de nouvelles polarités à part entière et porter atteinte au tissu commercial existant. Par exemple : la transformation d’anciens entrepôts à proximité du site Tour & Taxis ou le développement d’un nouveau parc commercial à Evere à proximité du quartier Reyers.
