In samenwerking met perspective.brussels en de Université Libre de Bruxelles biedt deze studie van hub.brussels uit 2018 een grondige analyse van de inventaris van de handelszaken. Allereerst gaat ze in op de spreiding van de verkooppunten over het Brusselse grondgebied, waarna ze een eigen methodologie voorstelt om de belangrijkste handelskernen van het Gewest te identificeren en af te bakenen, om ze vervolgens aan de hand van een reeks indicatoren te analyseren.
Een geconcentreerd aanbod in de Vijfhoek
Globaal genomen bevinden de commerciële cellen zich in de zones waar ze gemakkelijk te bereiken en zichtbaar zijn. Bijgevolg is het logisch dat de Vijfhoek en de eerste kroon een grotere concentratie aan verkooppunten vertonen.
Ondanks zijn beperkte omvang (2% van de kadastrale oppervlakte) bevat de Vijfhoek immers 18% van de verkooppunten van het Gewest en omvat hij 11% van de door handel ingenomen kadastrale oppervlakte. De Vijfhoek heeft een grondinname en een commerciële dichtheid die meer dan tweemaal groter is dan die van de twee andere zones van het grondgebied.
De rest van het aanbod wordt bijna evenwichtig verdeeld tussen de eerste en de tweede kroon (respectievelijk 44% en 37% van de verkooppunten). De eerste kroon is evenwel minder uitgestrekt. Haar commerciële dichtheid is dus, logischerwijs, groter.
Merendeel van de verkooppunten geconcentreerd in enkele gemeenten
Vanuit gemeentelijk standpunt domineert Brussel-Stad ruimschoots de andere gemeenten wat het aantal verkooppunten betreft, aangezien zij bijna 7.000 commerciële oppervlaktes telt, hetzij 27% van het gewestelijke commerciële aanbod. Dat is meer dan het dubbele van het commerciële aanbod in Elsene (tweede gemeente in de rangschikking) en bijna 30 keer meer dan Watermaal-Bosvoorde of Koekelberg, de twee gemeenten met het kleinste aantal verkooppunten.
Het commerciële aanbod van het Gewest is overigens geconcentreerd in slechts enkele gemeenten, aangezien bijna 50% van de verkooppunten van het Gewest zich in Brussel-Stad, Elsene en Schaarbeek bevindt. Dit aandeel bedraagt bijna 75% wanneer de zeven meest commerciële gemeenten worden bekeken.
Zelfstandige handelszaken in opmars
hub.brussels heeft, naast het leveren van informatie over hun locatie en hun commerciële aard, uitgezocht of de verkooppunten behoren tot de geïntegreerde en in een netwerk gestructureerde handel binnen eenzelfde keten.
Een handelszaak wordt beschouwd als onderdeel van een keten wanneer deze deel uitmaakt van een groep winkels die minstens zeven verkooppunten in België heeft en/of wanneer deze deel uitmaakt van een internationaal erkend merk (bvb. Apple Store, Abercrombie and Fitch, …).
Het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt meer dan 660 verschillende ketens. In totaal hebben ze meer dan 3.300 verkooppunten (of 15% van de actieve handelszaken). Ze bevinden zich hoofdzakelijk in een handelskern, met een aanwezigheidspercentage tot zelfs 80% in sommige kernen (meer bepaald de commerciële centra). Hoewel de kernen Brussel-Centrum en de Bovenstad veel winkelketens tellen, hebben deze evenwel niet de bovenhand op hun aanbod.
Van de acht categorieën van actieve handelszaken domineren er drie – ‘Uitrusting en persoonlijke verzorging’, ‘Diensten’ en, in mindere mate, ‘Dagelijkse producten’ – het aanbod binnen een keten, aangezien ze samen meer dan 2.600 verkooppunten omvatten, of 78% van de ketens die zich op het gewestelijke grondgebied bevinden.
Commerciële leegstand onder 14%
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn er bijna 3.500 cellen die leegstaan, wat een globale leegstand van bijna 14% vertegenwoordigt. Achter dat cijfer gaan echter grote verschillen schuil, aangezien de leegstand in bepaalde kernen (Congres en Marolles) kan oplopen tot wel 20%.
Hoewel het “natuurlijk” is dat enkele cellen leegstaan, omdat leegstand ervoor zorgt dat de activiteiten elkaar opvolgen en dat er zich nieuwe handelszaken vestigen, zijn er andere elementen die de hoge leegstand in bepaalde kernen kunnen verklaren.
Ten eerste is er de voorgeschiedenis van de commerciële activiteit in Brussel. In 1950 vertegenwoordigde het Gewest immers een aanbod dat tweemaal groter was dan in 2017. Vervolgens vond er een zeer grote inkrimping van zijn commerciële weefsel plaats tussen die twee periodes. Aangezien die beweging groter was in het centrum van het grondgebied (met name omdat het aanbod er meer ontwikkeld was), heeft ze voor meer lege cellen in deze zone gezorgd dan in die van de tweede kroon, die halverwege de vorige eeuw commercieel minder ontwikkeld was. Vervolgens was er een tendens waarbij de kleinste percelen voor zones die meer ruimtes aanbieden, niet opnieuw in gebruik worden genomen. Het doet vermoeden dat er een gebrek aan afstemming is tussen het gebouwde kader en de noden aan ruimtes van de handelaars. Aangezien de percelen in het centrum van het Gewest kleiner zijn, is het normaal dat daar een duidelijkere leegstand wordt waargenomen.
