Fruit du partenariat entre hub.brussels, perspective.brussels et l’Université Libre de Bruxelles, cette étude vise à évaluer l’efficacité des liserés de noyau commercial en analysant l’évolution du nombre de commerces et de la surface cadastrale qu’ils occupent sur le territoire régional entre 1997 et 2017.
Un cadre pour préserver le tissu commercial traditionnel
Dans les travaux préparatoires à la mise en place du PRAS, les pouvoirs publics considéraient qu’il fallait renforcer les principaux noyaux commerciaux tout en limitant la dispersion de nouvelles implantations commerciales sur le territoire régional. La volonté était de faire face à la diminution du nombre de commerces observée depuis plusieurs décennies.
Dans cette optique, près de 200 noyaux commerciaux ont été identifiés sur le terrain et constituaient la situation de fait à partir de laquelle allaient être construit le cadre réglementaire. Dans la version finale du PRAS, les noyaux et les portions de rues les plus modestes ont été exclus afin de favoriser le développement de projets dans les espaces les plus stratégiques de la Région. En découlent les liserés de noyau commercial, une situation de droit visant à préserver 109 noyaux, soit environ 48% de l’offre commerciale de l’époque.
Pour accompagner cette couche planologique, des prescriptions urbanistiques ont été créées. Elles favorisent le commerce dans les liserés et encadrent plus strictement son développement ailleurs en fixant des seuils de superficie autorisée plus ou moins restreints sur le territoire.
Cependant, dès sa conception, le système comportait certaines limites, notamment le fait d’être défini à partir d’une situation observée à un moment précis. Or, l’activité commerciale est par nature évolutive et les espaces protégés pourraient, à long terme, ne plus correspondre aux zones réellement attractives pour le commerce (ou inversement).
Des objectifs partiellement atteints
L’étude montre que sur 20 ans, le nombre de points de vente a diminué de plus de 8% à Bruxelles. Globalement, cette baisse touche peu les noyaux protégés par le PRAS dont la diminution est inférieure à 1%. Mais derrière cette relative stabilité se cachent des réalités très contrastées où certains liserés ont connu une forte croissance, tandis que d’autres ont perdu plus d’un quart de leurs commerces.
Il est donc difficile d’attribuer le maintien de ces espaces exclusivement à la mise en place des liserés, surtout que le commerce tend spontanément à se concentrer dans les lieux les plus attractifs, les plus accessibles et les plus fréquentés. Cette logique de concentration aurait probablement produit une partie des résultats observés même en l’absence de réglementation spécifique.
En parallèle, malgré la diminution du nombre de points de vente, l’emprise spatiale du commerce a continué à augmenter entre 1997 et 2017 et la surface totale des parcelles occupées par une activité commerciale a progressé d’environ 63 hectares sur 20 ans.
Cette croissance s’explique par les évolutions du commerce en termes de format, de localisation ou d’organisation en réseaux, évolutions qui ont dépassé le cadre imaginé lors de la création du PRAS. En résultent des nouvelles implantations qui se sont développées dans les zones de forte mixité, les zones administratives, les zones d’entreprises en milieu urbain ou encore les zones industrielles. Ces zones, offrant plus d’espace, une meilleure accessibilité et des parcelles peu onéreuses forment une concurrence avec les noyaux commerciaux traditionnels que le PRAS cherchait justement à préserver et vont donc à l’encontre de l’objectif initial pour le commerce.
